Fraude fiscale et constructions douteuses

Centre de politique et d’administration fiscales de l’OCDE*

©Reuters/Mike Cassese

Profits illicites issus de transactions immobilières douteuses : quelle est l’ampleur du phénomène et quelles sont les solutions ?

L’immobilier est un secteur stratégique pour la plupart des économies – il suffit de penser aux liens avec le secteur du bâtiment ou à l’importance des capitaux immobiliers dans les portefeuilles des fonds de pension. C’est aussi un secteur vulnérable aux pratiques comme le blanchiment d’argent ou la fraude fiscale. Le blanchiment de capitaux est fréquemment considéré comme une nouvelle forme de criminalité en col blanc, favorisée par les progrès technologiques. Cependant, les méthodes utilisées pour dissimuler le produit des activités criminelles hors de portée des autorités n’ont rien de novateur. L’immobilier constitue depuis longtemps le choix préféré des criminels pour dissimuler des biens mal acquis, et la manipulation de prix figure parmi les plus vieux moyens de transférer illégalement des recettes illicites. De telles activités s’accompagnent souvent de systèmes de fraude fiscale.

En 2006, l’OCDE a mené une enquête dans 18 pays afin de mesurer l’ampleur des pratiques illégales dans le secteur immobilier et de proposer des pistes pour y remédier. Les principales conclusions confirment que, dans la plupart des pays concernés, le secteur immobilier sert de cadre à des pratiques frauduleuses ou à des opérations financières illicites. Néanmoins, la véritable ampleur de ce problème demeure incertaine, et ce même dans les pays qui ont adopté une démarche systématique pour identifier les activités de blanchiment de capitaux et de fraude fiscale au sein du secteur immobilier. Bien que les informations relatives aux transactions immobilières soient généralement plus accessibles que dans d’autres secteurs, aucun des pays n’a été en mesure de fournir de chiffres officiels sur ces activités, ce qui est peut-être imputable à la hausse rapide du volume de ces transactions au cours des dix dernières années, soutenue par le boom immobilier enregistré dans de nombreux pays.

Selon les pays passés en revue, outre la manipulation de prix, les méthodes les plus couramment utilisées pour mener à bien ces activités illicites impliquent le recours à de fausses identités, la non déclaration de transactions ou de plus-values et l’utilisation de sociétés écrans pour dissimuler l’identité des réels propriétaires. Ces méthodes peuvent parfois être combinées et concerner un vaste cercle d’individus.

Prenons un exemple : une personne peut utiliser des sommes en espèces issues d’activités illicites pour acquérir un terrain et y construire un immeuble. Si le prix du terrain n’est pas déclaré, le vendeur, qui peut avoir d’autres projets en cours de construction, peut utiliser la somme en espèces non déclarée pour financer une série de transactions non déclarées ou sousfacturées avec d’autres parties. Pour rendre la transaction encore plus opaque, le vendeur peut également avoir recours à une société détenue par des prête-noms pour dissimuler l’identité du véritable propriétaire. Le vendeur/l’acheteur peut aussi chercher à réduire illégalement sa facture fiscale en déclarant des pertes artificielles destinées à compenser la plus-value de cession, de manière à rendre l’ensemble de la transaction suffisamment complexe pour réduire au maximum tout risque d’être découvert.

L’immobilier se caractérise généralement par des investissements de grande valeur et à fort rendement, ce qui accentue les dangers les plus fréquemment évoqués par les pays passés en revue : facilité avec laquelle la valeur du bien immobilier peut donner lieu à de fausses estimations, attractivité du secteur pour l’argent sale et possibilité de dissimuler les propriétaires réels des biens.

Pour dissimuler l’identité des propriétaires, plusieurs méthodes sont utilisées : recours à des sociétés situées à l’étranger ou montage de structures complexes pour procéder aux acquisitions, acquisition de biens à l’étranger sans les déclarer et, particulièrement sur les marchés en plein essor, « property flipping » (achat et revente rapides d’un bien immobilier).

Certains pays évoquent également des exemples d’utilisation de structures financières à l’étranger. Dans ce cas, les sommes en espèces issues d’activités illicites sont déposées sur un compte bancaire ouvert dans un paradis fiscal. Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, un prêt est consenti par une banque étrangère, par l’intermédiaire de sa correspondante dans le pays où l’acquisition est réalisée. Cet emprunt est garanti par des dépôts à l’étranger. Les fonds peuvent ainsi être utilisés sous couvert du prêt et il est même possible de déduire de ses revenus les intérêts afférents à ce prêt.

L’enquête révèle que les administrations fiscales préfèrent associer plusieurs stratégies pour identifier les activités de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier. Ainsi, dans un certain nombre de pays, elles ont recours à des outils plus pointus, tels que l’extraction de données – de grandes quantités d’informations issues de bases de données sont triées et sélectionnées selon leur importance –, en complément de l’analyse des risques. Il est toutefois surprenant de constater qu’aucun des 18 pays n’utilise d’outil électronique pour explorer Internet à la recherche d’éventuelles transactions suspectes.

Dans la mesure où l’on ignore l’étendue du problème, il n’est pas toujours possible d’évaluer les résultats de ces stratégies. Toutefois, certains pays, parmi lesquels l’Irlande, le Mexique et les États-Unis, estiment que l’augmentation continue du nombre d’affaires ayant donné lieu à une enquête ces dernières années s’explique par les résultats obtenus au cours des années précédentes.

Le rapport analyse également les « indicateurs d’alerte » mis en place par les administrations fiscales nationales pour repérer les fraudes fiscales et le blanchiment de capitaux dans le cadre des transactions immobilières, qui se divisent en trois catégories : divergences entre les informations apparentes et les données déclarées ou enregistrées, mouvements d’importantes sommes d’argent et comportement individuel. Si la plupart de ces indicateurs interviennent au niveau du paiement, d’autres sont plus subtils et s’attachent à certains comportements ou à des transactions inhabituelles (biens immobiliers de luxe situés dans des lieux qui ne s’y prêtent pas, par exemple).

Selon le rapport, la plupart des pays passés en revue considèrent que la coopération entre les différentes administrations fiscales nationales est très importante pour enquêter efficacement sur les affaires suspectées de couvrir des activités de blanchiment de capitaux et de fraude fiscale. L’échange automatique d’informations et de données entre les administrations fiscales nationales n’est pas encore très répandu mais se développe.

Le rapport de l’OCDE propose des conseils pratiques sur les moyens de prévention permettant de gérer et de limiter les risques. Les administrations fiscales nationales sont nombreuses à avoir pris des mesures visant à encourager la discipline fiscale dans le cadre des transactions immobilières, notamment par le biais de forums et de campagnes d’information permettant d’accéder à de nouvelles sources de données, y compris à des bases de données sur les transactions immobilières ; par la création d’équipes spécialisées et la réorganisation de l’administration fiscale ; et en faisant l’inventaires des biens immobiliers. Il est encore trop tôt pour mesurer les résultats de ces initiatives, selon les administrations fiscales. Cependant, la lutte contre l’instrumentalisation du secteur immobilier à des fins de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux demeure l’une de leurs priorités.

*Le Centre de politique et d’administration fiscales travaille en coopération avec le Groupe d’action financière, organisme de régulation international de premier plan qui combat le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, car les techniques employées pour blanchir des recettes illicites ou commettre des fraudes fiscales révèlent des similarités majeures. Pour plus d’informations sur le travail de ces deux organisations, consulter www.oecd.org/ctp-fr et www.fatf-gafi.org/.


Référence

  • OCDE (2008), Tax Fraud and Money Laundering Vulnerabilities Involving the Real Estate Sector, document de travail à paraître sur www.oecd.org/fiscalite.

©L’Observateur de l’OCDE n° 266, Mars 2008




Données économiques

PIB +0,2% T4 2019
Échanges exp -0,1% ; imp -1,3% T4 2019
Inflation annuelle 2,3% janvier 2020
Chômage 5,1% janvier 2020
Mise à jour: 11 mars 2020

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