Immobilier : la fin de la bulle ?

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Si les défaillances des marchés financiers ont été l’une des principales causes de la crise économique, les marchés de l’immobilier, et particulièrement du logement, ont également joué un rôle majeur.

De la débâcle des subprimes aux États-Unis à l’éclatement de bulles immobilières sans précédent dans des pays comme l’Irlande, l’Espagne ou la Grèce, la surchauffe, puis l’effondrement des marchés immobiliers ont non seulement porté atteinte à l’épargne et à l’investissement, mais se sont répercutés sur l’économie entière (construction, emploi, crédit, consommation, etc.).

De façon générale, les prix réels des logements avaient commencé à plafonner dans la plupart des pays de l’OCDE avant la crise financière. Et pourtant, ils ont connu depuis une forte remontée dans certains pays de l’OCDE. Au Canada et en Australie, par exemple, ainsi qu’en Belgique, en Finlande, en France, en Norvège, en Suède et en Suisse, les prix se sont raffermis notamment grâce à l’assouplissement considérable des politiques monétaires (avec des taux historiquement bas).

En outre, certaines capitales très prisées comme Paris et Londres ont connu de fortes hausses des prix, les investisseurs se désengageant de marchés immobiliers moins attrayants et de marchés d’actions plus instables. Toutefois, ces marchés font plutôt figure d’exception. Hormis Londres, le marché britannique ne s’est guère rétabli, tandis qu’en Corée, au Danemark et en Nouvelle-Zélande, les prix immobiliers demeurent au mieux modérés.

Entre-temps, la baisse des prix réels des logements se poursuit en Espagne, aux États-Unis, en Grèce, en Irlande, en Italie et aux Pays-Bas.

L’Allemagne et le Japon sont des cas à part puisque la purge des bulles immobilières du début des années 90 n’y est pas encore achevée. Toutefois, en Allemagne, le recul des prix semble toucher à sa fin et au Japon, les prix réels des logements pourraient enfin atteindre un plancher en 2011 ou 2012. Pour les décideurs publics, il est important de détecter ces points de retournement des marchés immobiliers. Pour les aider, les économistes de l’OCDE utilisent des modèles dits de « probits » pour calculer la probabilité de survenance de pics et de creux. Les prévisions se fondent sur l’évolution d’indicateurs de base comme les taux d’intérêt, l’offre de logements neufs et les cycles conjoncturels, ainsi que le rythme de fluctuation des prix des logements au cours des derniers trimestres.

Ces analyses brossent un tableau général plutôt sombre de l’évolution des prix réels des logements à court terme. Dans les pays connaissant une hausse des prix réels, des pics sont attendus avant la fin de 2012. Cela ne traduit pas nécessairement l’existence d’une « bulle » mais annonce un probable retournement.

Les marchés immobiliers de la plupart des pays ayant connu une baisse des prix des logements – Corée, Danemark, Italie, Nouvelle-Zélande, Pays-Bas et Royaume-Uni – demeureront instables. Toutefois, les États-Unis, l’Espagne, la Grèce et l’Irlande pourraient atteindre leur point bas en 2011 ou 2012 mais, pour les trois derniers, cela suppose que la crise actuelle de la dette souveraine soit résolue, ce qui permettra le resserrement des écarts de taux avec l’Allemagne.

Comme pour tout autre marché, les prévisions concernant les prix du logement sont toujours entourées d’incertitudes. Des erreurs d’estimation ou des problèmes relatifs au choix des variables de référence peuvent survenir. Néanmoins, il semble probable que le cycle du logement s’inversera en 2012 dans la plupart des pays connaissant une hausse des prix réels, tandis que le recul des marchés immobiliers devrait se poursuivre dans la majorité des pays en phase de baisse.

Rousová, L. et P. van den Noord (2011), « Predicting Peaks and Troughs in Real House Prices », OCDE, Documents de travail du département des affaires économiques, n° 882, Paris.

OCDE (2011), Perspectives économiques de l'OCDE n° 89.

Voir aussi : Département des affaires économiques, marché immobilier.

©L'Observateur de l'OCDE n° 286 T3 2011




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